MM2Hでマレーシアの不動産を購入するには（2026年）：ルール・最低価格・購入のポイント

MOTAC認可 MM2Hライセンス代理店・ライセンス番号 MM2H935

2026年11月更新。作成：Wise Man (MM2H) Sdn Bhd（MOTACライセンス番号 MM2H935）。

住宅の購入はすべてのMM2Hカテゴリーで必要となり、多くのご家庭にとって最も大きな支出になる手続きです。ただし、MM2Hの最低物件価格だけを見ればよいわけではありません。マレーシアでは州ごとに外国人向けの最低購入価格が定められており、そもそも外国人が購入できない物件もあります。本記事では、カテゴリー別のMM2H不動産購入要件、州のルールとの関係、購入費用、売却時の注意点を解説します。定期預金と政府に支払う費用については、MM2H（マレーシア）申請ガイドをご覧ください。

MM2Hでは不動産の購入が必須ですか？

はい。どのカテゴリーでも、MM2H参加者として承認された後は住宅を購入し、所有することが必須です。賃貸では要件を満たせず、条件に従わない場合はMM2Hパスが取り消される可能性があります。購入期限はカテゴリーによって異なります（下表参照）。いずれのカテゴリーも申請前の所有は求められませんが、SEZ/SFZではパスの貼付前に所有している必要があるため、通常は申請前にフォレストシティの住戸を選びます。マレーシアですでに所有している住宅も購入要件の対象になりますが、カテゴリーごとの最低物件価格を満たすことが条件です。SEZ/SFZでは、フォレストシティの開発業者から直接購入した同地の住宅のみが対象となり、中古物件は認められません。

カテゴリー別のMM2H不動産購入要件

MM2Hのカテゴリー別の最低物件価格は次のとおりです。

SEZ/SFZでは、第三者からではなく、フォレストシティの不動産開発業者から購入する必要があります。また、MM2H代理店はその売買をジョホール投資円滑化センター（Invest Malaysia Facilitation Centre Johor、IMFC-J）に報告する必要があります。

10年ルール：売却と買い替え

どのカテゴリーでもルールは同じです。10年以内に住宅を売却するには、MM2Hビザを取り消すか、買い替える必要があります。買い替え先は、現在の住宅よりも高額な住宅でなければなりません。ご家族に合う場所で、10年間保有してもよいと思える物件を選びましょう。早期売却は、より高額な住宅への買い替え、またはMM2Hビザを手放す場合に限られます。

定期預金を住宅購入に充てるには

承認後は、定期預金の最大50%を引き出し、マレーシア国内の住宅購入、教育、医療、観光に充てることができます。住宅購入のための引き出しには、次の条件があります。

• シルバー・ゴールド・プラチナ：MM2Hパスの貼付前に購入した住宅は、貼付日から遡って2年以内に購入したものに限り対象となります。貼付後に購入する場合は、購入後すぐに引き出すことができます。
• SEZ/SFZ：パスの貼付日から遡って6か月以内に購入している必要があります。
• パスの貼付前に購入した住宅は、現在の価値がカテゴリーごとの最低物件価格を満たしている必要があります。

住宅購入のために引き出す際は、印紙税納付済みの売買契約書（S&P）と、購入価格の10%を支払ったことがわかる領収書が必要です。当社が購入と預金引き出しのタイミングを一緒に計画します。

外国人向けの州別最低購入価格

マレーシアでは土地に関する事項は州の管轄です。国家土地法典により、外国人の購入には州当局の承認が必要で、最低購入価格も州ごとに定められています。MM2Hと州の両方の最低価格を満たす必要があるため、高いほうの金額が適用されます。以下は、外国人が個人名義で住宅を購入する場合の金額です。

他の州にもそれぞれ最低価格があり、随時変更されることがあります。そのため、お支払いの前に、ご希望の物件に適用される最新の金額を確認します。

具体例で見てみましょう。

• シルバーでクアラルンプールまたはジョホール州（フォレストシティ以外）に購入する場合：MM2Hの最低価格はRM 600,000ですが、州の最低価格はRM 1,000,000のため、少なくともRM 1,000,000の住宅が必要です。
• SEZ/SFZでフォレストシティに購入する場合：最低価格はRM 500,000で、フォレストシティの開発業者から直接購入する必要があります。
• シルバーでペナンに購入する場合：州のMM2H向け最低価格はRM 500,000のため、MM2Hの最低価格であるRM 600,000を満たす必要があります。州の承認も必要です。
• ゴールドでペタリンジャヤまたはスバン（セランゴール州ゾーン1）に購入する場合：ゴールドのRM 1,000,000ではなく、州の最低価格RM 2,000,000が適用されます。
• プラチナ：RM 2,000,000で上表の州の最低価格を満たしますが、物件タイプの制限は引き続き適用されます。例えば、セランゴール州では外国人は個別土地権利証のある土地付き住宅を購入できません。

判断の基準は、プロジェクトの広告にある「最低販売価格」ではなく、実際に購入する住戸の価格です。同じ建物でも、小さな住戸は最低価格に届かず、大きな住戸なら条件を満たすことがあります。

外国人が購入できない不動産

価格だけで判断できるわけではありません。連邦ガイドラインと州のルールにより、外国人は原則として次の物件を購入できません。

• 低価格・中低価格住宅（ペナンでは中価格住宅も対象外）。
• マレー人保留地上の不動産。
• ブミプトラ枠の物件：開発プロジェクト内でブミプトラ向けに確保された住戸。ただし、州がその指定を解除した場合を除きます。
• その住宅タイプに適用される州の最低価格を下回る物件。

州によっては追加の制限があります。例えば、ジョホール州では外国人は平屋・1.5階建てのテラスハウスや、裁判所命令による売却物件、公開競売物件を購入できません。セランゴール州ではストラタまたは有地ストラタの物件に限られ、個別土地権利証のある土地付き住宅は購入できません。予約金を支払う前に、弁護士に権利証と住戸の状況を確認してもらいましょう。

不動産購入の流れ（ステップごと）

1. 購入期限を把握します。シルバー・ゴールド・プラチナは、まずMM2Hの承認を受け、パスの貼付後1年以内に購入を完了します。SEZ/SFZは貼付前にフォレストシティの住宅を所有または購入している必要があるため、通常は申請前に住戸を選び、貼付前に購入を完了します。マレーシアですでに所有している住宅も、カテゴリーの最低物件価格を満たせば対象です。ただし、SEZ/SFZはフォレストシティの開発業者から直接購入した住宅に限られ、中古物件は対象外です。
2. MM2Hと州の両方の最低価格を満たす物件を絞り込みます。購入が制限されている物件でないことも確認します。
3. 予約金を支払い、予約申込書に署名します。州の承認が得られない場合、予約金がどう扱われるかを確認しましょう。
4. 売買契約書（S&P）に署名します。開発業者から購入する新築物件は政府所定の標準契約を用い、通常は段階的に支払います。中古物件では弁護士が作成した契約書を使用します。
5. 弁護士が州の承認を申請します。承認されるまでは、ご本人への所有権移転はできません。
6. 必要に応じてローンを手配します。マレーシアの銀行が外国人に融資することもありますが、各銀行の判断によります。
7. 印紙税を支払い、取引を完了します。所有権がご本人名義で登記され、鍵を受け取ります（新築の場合は建物の完成後）。
8. MM2H用の書類を保管します。OSC MM2Hは参加者向けの住宅情報フォームを使用しており、定期預金の引き出しにもS&Pが必要です。

外国人が住宅を購入する際の費用

物件価格に加えて、次の費用も予算に含めましょう。

• 所有権移転の印紙税：2026年1月1日以降、マレーシア永住者ではない外国人への住宅の所有権移転には、物件価格の一律8%の印紙税がかかります。
• ローン契約の印紙税：借り入れをする場合、融資額の0.5%です。
• 弁護士費用：S&Pとローン契約の費用は弁護士報酬令の料率に基づき、別途実費とサービス税がかかります。
• 州の承認手数料・賦課金。州によって異なります。例えば、ジョホール州は物件価格の3%（最低RM 30,000）、ペナン州は3%の賦課金（ペナン島のRM 1,000,000〜RM 1,500,000のストラタ住宅は1.5%）がかかります。
• 維持費：毎年の土地税と固定資産評価税に加え、ストラタ物件では毎月の管理費と修繕積立金がかかります。

将来の売却：不動産譲渡益税（RPGT）と10年ルール

売却時の不動産譲渡益税（RPGT）は、利益に対してのみ課税されます。利益とは売却価格から購入価格を差し引いた金額で、物件価格の総額に課税されるわけではありません。マレーシア国民でも永住者でもない売主には、内国歳入庁が定める次の税率が適用されます。

買主は売買代金の一部（外国籍の売主の場合は物件価格の7%）を留保し、RPGTの納付に充てるため内国歳入庁に支払います。MM2Hでは、より高額な住宅への買い替え、またはMM2Hビザの取消しを行う場合に限って10年以内の売却が認められるため、多くのMM2H売主には10%の税率が適用されます。ただし、早期に売却すると30%の税率になる場合があります。

計算例：コンドミニアムをRM 1,000,000で購入し、6年目にRM 1,300,000で売却したとします。

• 利益：RM 1,300,000 − RM 1,000,000 = RM 300,000
• 利益の10%に当たるRPGT：RM 30,000（RM 1,300,000の10%ではありません）
• 買主は物件価格の7%に当たるRM 91,000を留保し、内国歳入庁に支払います。実際のRPGTを上回るRM 61,000は、RPGT申告の査定が終わった後に還付されます。

弁護士費用や印紙税なども利益から控除できるため、実際のRPGTはこれより低くなることがよくあります。

購入前に押さえたい6つのポイント

1. 実際に適用される最低価格を確認：MM2Hの金額と、その住宅タイプに適用される州の金額のうち、高いほうを基準にします。
2. プロジェクト全体ではなく、住戸ごとに確認。購入できるかどうかは、実際に選んだ住戸の価格と状況で決まります。
3. 権利証の内容を早めに確認：ストラタか土地付きか、永久所有権か借地権か、ブミプトラ枠かどうか、権利証上の制限事項などを確認します。
4. 8%の印紙税と州の手数料も予算に。RM 1,000,000の住宅では、これらの費用が購入総額を大きく押し上げます。
5. 10年間の保有を前提に計画。実際に住みたい場所、または将来そこで買い替えてもよいと思える場所を選びましょう。
6. 定期預金の引き出しに合わせて購入時期を調整しましょう。預金の最大50%を使う予定がある場合は特に重要です。

Wise ManのMM2H不動産購入サポート

• ビザと住宅を一つのチームでサポート。当社はMOTACのライセンスを持つMM2H会社であり、マレーシア評価士・鑑定士・不動産仲介業者・不動産管理業者委員会（BOVAEP）の認可を受けた不動産仲介会社でもあります。ご希望のカテゴリーの最低物件価格を満たす住宅探しをお手伝いします。
• 州ごとの条件確認を行い、ご希望の住戸に適用される最低価格と制限を確認します。
• タイミングのご相談に応じ、購入、パスの貼付、定期預金の引き出しを計画します。
• 弁護士・銀行との連携により、S&P、州の承認、ローンの手続きを進めます。

申請書類については、こちらのMM2H必要書類チェックリストをご覧ください。

MM2H不動産購入：よくある質問

MM2Hでは不動産の購入が義務ですか？

はい。どのカテゴリーでも、MM2H参加者として承認された後は住宅を購入し、所有することが必須です。条件に従わない場合はパスが取り消される可能性があります。

MM2Hの最低物件価格はいくらですか？

最低物件価格はシルバーRM 600,000、ゴールドRM 1,000,000、プラチナRM 2,000,000です。SEZ/SFZはRM 500,000で、ジョホール州フォレストシティの住宅を同地の開発業者から購入する必要があります。シルバー・ゴールド・プラチナには州の外国人向け最低購入価格も適用され、高いほうの金額が基準になります。

MM2HシルバーでクアラルンプールのRM 600,000のコンドミニアムを購入できますか？

いいえ。クアラルンプールの外国人向け最低購入価格はRM 1,000,000で、シルバーの最低価格を上回るため、少なくともRM 1,000,000の住宅が必要です。ペナンでは州のガイドラインがMM2H参加者向けにRM 500,000を定めているため、シルバーの最低価格RM 600,000が適用されます。

いつまでに不動産を購入する必要がありますか？

いずれのカテゴリーも申請前の購入は必要ありません。シルバー・ゴールド・プラチナはMM2Hパスの貼付後1年以内に購入を完了する必要があります。SEZ/SFZは貼付前に、フォレストシティの開発業者から購入した同地の住宅を所有しているか、購入する必要があるため、多くの方は申請前に住戸を選びます。

マレーシアですでに所有している住宅はMM2Hの要件に使えますか？

はい。カテゴリーの最低物件価格を満たせば、マレーシアですでに所有している住宅もMM2Hの不動産購入要件の対象になります。ただし、SEZ/SFZはフォレストシティの開発業者から直接購入した同地の住宅に限られ、中古物件は対象外です。

MM2Hの不動産を売却できますか？

最初の10年間は、MM2Hビザを取り消すか、より高額な新しい住宅に買い替える場合に限り売却できます。売却時、外国籍の方にかかるRPGTは物件価格の総額ではなく利益に対する税金です。購入から5年以内は利益の30%、6年目以降は10%です。

定期預金を不動産購入に使えますか？

はい。承認後は、定期預金の最大50%を引き出し、マレーシア国内の住宅購入に充てることができます。シルバー・ゴールド・プラチナでパスの貼付前に購入した場合は、貼付日から遡って2年以内の購入が条件です。貼付後に購入する場合は、購入後すぐに引き出せます。SEZ/SFZでは貼付日から遡って6か月以内に購入している必要があります。

外国人の印紙税はいくらですか？

2026年1月1日以降、マレーシア永住者ではない外国人への住宅の所有権移転には、物件価格の一律8%の印紙税がかかります。ローン契約の印紙税は融資額の0.5%です。

すべての条件を満たすMM2H住宅を探しましょう

ご希望のカテゴリー、ご予算、希望する都市をお知らせください。MM2Hと州の両方の条件を満たす住宅を確認します。

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本記事は一般的な情報提供を目的とし、法律・税務上の助言ではありません。MM2Hの条件、州のルール、税制は変更される場合があるため、ご契約前に対象物件について改めて確認します。