通过MM2H在马来西亚买房（2026）：规定、最低房价及购房建议

马来西亚旅游部（MOTAC）持牌 MM2H 代理 · 执照编号 MM2H935

更新于2026年11月。撰写：睿智第二家园 Wise Man (MM2H) Sdn Bhd，MOTAC执照编号 MM2H935。

购买住宅是每个MM2H类别的要求，也是大多数家庭开支最大的一步。MM2H规定的最低房价只是其中一部分：马来西亚各州还为外国买家设定各自的最低房价，而有些房产根本不能售予外国人。本文说明各类别的MM2H购房要求、如何同时符合州政府规定、购房涉及的费用，以及日后出售时须注意的事项。定期存款及政府收费详情，请参阅我们的马来西亚第二家园（MM2H）申请指南。

申请MM2H一定要买房吗？

是的。所有类别的申请人在获批成为MM2H参与者后，都必须购买并持有住宅房产。租房不能满足这项要求，未遵守相关条款可能导致MM2H准证被撤销。购房期限视类别而定（见下表）。所有类别都不要求在递交申请前已拥有房产，但经济特区/金融特区申请人须在准证签注前拥有房产，因此通常会在申请前先选定森林城市的单位。您在马来西亚已拥有的房产也可用于满足购房要求，前提是符合所属类别的最低价值。经济特区/金融特区类别只认可直接向森林城市开发商购买的森林城市房产，不接受二手房。

各MM2H类别的购房要求

各MM2H类别的最低房价如下：

经济特区/金融特区类别的房产必须向森林城市的开发商购买，不能向第三方购买；您的MM2H代理还须向柔佛投资便利中心（Invest Malaysia Facilitation Centre Johor，IMFC-J）申报该项交易。

10年规定：出售与换购

所有类别适用相同规定：若在10年内出售住宅，须取消MM2H签证，或换购价值高于现有房产的新住宅。实际选房时，应选择适合家庭、愿意持有10年的地点与房产；只有在换购更高价值房产或放弃MM2H签证时，才考虑提前出售。

使用定期存款购房

获批后，您可提取最多50%的定期存款，用于在马来西亚购买住宅，或用于教育、医疗或旅游。用于购房的提取须符合以下条件：

• 白银、黄金和铂金：若房产在MM2H准证签注前购买，只有在签注日期前2年内购入的房产才符合条件。若在签注后购买，则可在购买后立即提取。
• 经济特区/金融特区：须在准证签注日期前6个月内购房。
• 签注前购买的房产，须以当前价值满足所属类别的最低价值要求。

申请购房用途的定期存款提取，您须提供已缴印花税并盖章的房屋买卖合约（S&P），以及显示已支付房价10%的收据，因此我们会与您一起安排购房和提取存款的时间。

各州对外国买家的最低房价要求

在马来西亚，土地事务由各州管辖。根据《国家土地法典》，外国人购房须获得州政府批准，各州也会自行设定最低房价。您的房产须同时满足MM2H和州政府的最低要求，因此以较高的金额为准。下表适用于以外国个人身份购买住宅的情况：

其他州也会公布各自的最低房价，而且可能不时调整。因此，在您支付任何款项前，我们会针对具体房产确认最新门槛。

实际应用举例：

• 白银类别在吉隆坡或柔佛州（森林城市以外）：MM2H最低房价为RM 600,000，但州的最低房价为RM 1,000,000，因此须购买至少RM 1,000,000的住宅。
• 经济特区/金融特区类别在森林城市：最低房价为RM 500,000，须直接向森林城市开发商购买。
• 白银类别在槟城：州对MM2H参与者设定的门槛为RM 500,000，因此须满足较高的MM2H最低房价RM 600,000。仍须取得州政府批准。
• 黄金类别在八打灵再也或梳邦（雪兰莪第1区）：适用州的最低房价RM 2,000,000，而非黄金类别的RM 1,000,000。
• 铂金类别：RM 2,000,000已达到上表各州的最低房价，但仍须符合房产类型规定。例如，雪兰莪不允许外国人购买个人地契的有地住宅。

判断标准是您所购买单位的价格，而不是楼盘广告上的“起价”。同一栋楼内，较小单位可能低于门槛，而较大单位则可能符合要求。

外国人不能购买的房产

价格并非唯一条件。根据联邦指南及各州规定，外国人一般不能购买：

• 廉价及中低价住宅（槟城也不允许购买中价住宅）。
• 马来保留地上的房产。
• 土著保留单位：发展项目中为土著买家保留的单位，除非州政府已批准解除保留限制。
• 低于该州同类住宅最低房价的房产。

部分州另有禁止购买的房产类型。例如，柔佛不允许外国人购买单层或一层半排屋，以及由法庭命令出售或公开拍卖的房产；雪兰莪仅允许外国人购买分层地契及有地分层地契房产，不允许购买个人地契的有地住宅。在您支付订房费前，律师应先查核地契及单位状态。

购房流程（分步说明）

1. 确认购房期限。白银、黄金和铂金参与者先取得MM2H批准，再于准证签注后1年内完成购房。经济特区/金融特区参与者则须在签注前已拥有或购买森林城市房产，因此通常会在申请前选定单位，并于准证签注前完成购买。您在马来西亚已拥有的住宅，只要满足所属类别的最低价值，也可用于符合要求；经济特区/金融特区只认可直接向森林城市开发商购买的房产，不接受二手房。
2. 筛选同时满足两项最低房价的房产，并确认不属于限制购买的类型。
3. 支付订房费并签署订房表格。确认若州政府不批准交易，订房费将如何处理。
4. 签署房屋买卖合约（S&P）。向开发商购买的新房采用政府规定的标准合约，通常按工程进度分期付款；二手房则采用律师拟定的合约。
5. 律师申请州政府批准。获批后才能将产权转至您名下。
6. 如需贷款，安排融资。马来西亚银行可酌情向外国买家提供贷款，是否批贷由各银行决定。
7. 缴付印花税并完成交易。产权登记在您名下后，您将领取钥匙（新房则在建筑完工后交付）。
8. 保留MM2H所需文件。OSC MM2H为参与者使用房屋资料表，申请提取定期存款时也需要您的S&P。

外国人购房涉及的费用

除房价外，还须为以下费用预留预算：

• 产权转让印花税：自2026年1月1日起，向非马来西亚永久居民的外国人转让住宅房产，按房价的统一8%征收印花税。
• 贷款合约印花税：如需贷款，按贷款额的0.5%征收。
• 律师费：房屋买卖合约及贷款合约的律师费按《律师报酬令》规定的标准计算，另加代垫杂费及服务税。
• 州政府批准费或征费。各州规定不同。例如，柔佛收取房价的3%，最低RM 30,000；槟城征费为3%（槟岛价格介于RM 1,000,000至RM 1,500,000的分层住宅为1.5%）。
• 持有成本：每年的地税及门牌税；分层房产还包括每月的管理费及维修储备金。

日后出售：产业盈利税（RPGT）与10年规定

出售房产时，产业盈利税（RPGT）只针对收益征收，即卖价减去买入价的差额，并非按房产总价征收。对于非马来西亚公民且非永久居民的卖方，内陆税收局规定的税率如下：

买方还须从房价中暂扣一部分款项（非公民卖方为房价的7%），并缴交内陆税收局，用于抵扣您的RPGT。由于MM2H规定，只有换购更高价值房产或取消MM2H签证，才可在10年内出售，因此多数MM2H卖方会适用10%的税率，但提前出售也可能适用30%的税率。

计算示例：您以RM 1,000,000购买一套公寓，并在第6年以RM 1,300,000出售。

• 收益：RM 1,300,000 − RM 1,000,000 = RM 300,000
• 按收益的10%计算RPGT：RM 30,000（并非RM 1,300,000的10%）
• 买方暂扣房价的7%，即RM 91,000，并缴交内陆税收局。超出实际RPGT的RM 61,000，将在您的RPGT申报完成评估后退还给您。

律师费及印花税等费用也可从收益中扣除，因此实际RPGT通常会更低。

买房前的6项建议

1. 算清真正适用的最低房价：以MM2H门槛与该州同类房产门槛中较高者为准。
2. 核查具体单位，而不只是整个楼盘。能否购买，取决于您所选单位的价格及状态。
3. 尽早确认地契情况：分层或有地房产、永久或租赁地契、是否土著保留单位，以及地契上是否有任何限制。
4. 为8%印花税和州政府费用预留预算。购买RM 1,000,000的房产时，这些费用会明显增加总开支。
5. 按持有10年来规划。选择您真正想居住的地点，或日后愿意在当地换购的房产。
6. 配合定期存款提取安排购房时间，尤其是计划使用最多50%存款的情况。

睿智如何协助您购买MM2H房产

• 签证与购房，由同一团队协助。我们既是MOTAC持牌MM2H公司，也是获马来西亚估价师、评估师、房地产代理及物业经理局（BOVAEP）发牌的房地产代理机构，可协助您寻找符合所属类别最低房价要求的住宅。
• 按州核查您看中单位所适用的最低房价及购买限制。
• 时间安排建议：协调购房、准证签注和定期存款提取的时间。
• 与律师及银行协调房屋买卖合约、州政府批准及贷款事宜。

申请文件方面，请参阅我们的MM2H申请材料清单。

MM2H房产常见问题

申请MM2H必须买房吗？

是的。所有类别的申请人在获批成为MM2H参与者后，都必须购买并持有住宅房产。未遵守相关条款可能导致准证被撤销。

MM2H最低房价是多少？

最低房价为白银RM 600,000、黄金RM 1,000,000、铂金RM 2,000,000。经济特区/金融特区类别为RM 500,000，须向森林城市开发商购买柔佛州森林城市的住宅。白银、黄金和铂金类别还须符合所在州对外国买家的最低房价要求，以较高的金额为准。

MM2H白银参与者可以在吉隆坡购买RM 600,000的公寓吗？

不可以。吉隆坡对外国买家的最低房价为RM 1,000,000，高于白银类别的门槛，因此房价须至少达到RM 1,000,000。在槟城，州指南为MM2H参与者设定的门槛为RM 500,000，因此适用较高的白银门槛RM 600,000。

最迟什么时候必须买房？

所有类别都不要求在递交申请前购房。白银、黄金和铂金参与者须在MM2H准证签注后1年内完成购房。经济特区/金融特区参与者则须在准证签注前，已拥有或向森林城市开发商购买森林城市的住宅，因此大多会在申请前先选定单位。

我在马来西亚已有的住宅可用于满足MM2H要求吗？

可以。只要满足所属类别的最低价值，您在马来西亚已拥有的住宅也可用于满足MM2H购房要求。经济特区/金融特区类别只认可直接向森林城市开发商购买的森林城市住宅，不接受二手房。

可以出售MM2H房产吗？

前10年内，只有取消MM2H签证，或换购价值更高的新住宅，才可出售。出售时，非公民须缴付的RPGT只针对收益，而非房产总价：购入后5年内为收益的30%，第6年起为10%。

可以使用定期存款买房吗？

可以。获批后，您可提取最多50%的定期存款，用于在马来西亚购买住宅。白银、黄金和铂金类别若在准证签注前购房，须为签注日期前2年内购买；若在签注后购房，则可在购买后立即提取。经济特区/金融特区类别须在签注日期前6个月内购房。

外国人购房须缴多少印花税？

自2026年1月1日起，向非马来西亚永久居民的非公民转让住宅房产，按房价统一征收8%印花税。贷款合约印花税为贷款额的0.5%。

寻找符合各项规定的MM2H住宅

请告诉我们您的类别、预算及心仪城市，我们会核查哪些房产同时符合MM2H和州政府规定。

• 微信：sallywong323（扫描下方二维码或搜索微信号添加）
• 在线表格：在MM2H页面申请免费资格评估
• 完整申请指南：马来西亚第二家园（MM2H）：申请条件、费用及流程

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睿智第二家园 Wise Man (MM2H) Sdn Bhd · MOTAC执照编号 MM2H935。

本文仅供一般参考，不构成法律或税务建议。MM2H条款、各州规定及税务可能调整，因此在您作出购房承诺前，我们会针对您的房产重新核查。